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정부지원농어촌주택

농촌에 정착화여 전원생활을 준비하고자 하는 도시민들에게 농지전용 및 주택신축시 현행법 제도에 대한 조건 유의사항 등 부동산 세제(양도세, 실거래가 과세 등) 관련정보에 대하여 안내합니다.

1. 농촌 주택

-농촌주택 취득을 위한 신청자 조건 *농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 당해 세대의 농업·임업·축산업에 의한 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대주
*당해 세대원 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업을 영위하는 세대의 세대주가 설치하는 것이어야 한다.
*당해 세대의 농업·임업·축산업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 소재하는 시·군·구·읍·면 또는 이에 연접한 시·군·구·읍·면 지역에 설치해야 한다.
-농촌주택의 부지면적 기준 그 부지(농지면적 아님)의 총면적이 200평(660㎡) 이하이고, 당해 세대주가 그 전용허가 신청일 이전 5년간 농업인 주택부지로 전용한 농지 면적(부지면적 아님)을 합산한 면적이 200평(660㎡) 이하일 것.

-농촌주택의 시설 기준
장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 그 건축물에 부속한 창고, 축사 등 농업·임업·축산업을 영위하는 데 필요한 시설을 말한다. 다만 대규모 축사시설 등과 같이 주택의 부속시설이라고 보기 어려운 경우에는 별도로 허가(신고)신청이 가능하다.
-농촌주택 취득 땅의 용도는 시·군청에서 발급하는‘토지이용계획확인서’에 상세히 표기해야 한다. 지목이 대지인 경우는 주택 건축이 가능하며, 논밭이나 임야의 경우도 주택 건축이 가능한데, 다만 아래의 용도지역에 따라 조건이 다르다.

① 농업진흥지역의 농지
- 농사를 전업으로 하는 무주택세대주가 농업인주택을 건립하는 경우 200평 한도 내에서 농지전용을 허용하고 있다.
- 최소한 303평 이상 규모의 농지에 농작물을 경작해야 한다.
- 1년간의 영농기간이 필요
- 최소한 503평 이상 농지 소유 필요(303평 경작 + 최대 전용면적 200평)

② 비농업진흥지역 농지
- 303평까지 가능하나, 신고만으로 건축이 가능한 주택의 규모는 30평 이하
- 농지 소재지 시·군에 거주하는 주민이 아니면 농지 구입이 불가능하지만, 구입 즉시 전용 허가를 먼저 받으면 거주지에 관계없이 소유권 이전 등기가 가능하다.

③ 보전임지 임야
- 농업진흥지역 농지와 같은 자격요건
- 전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 453.7평까지 전용을 허용한다.

④ 준 보전임지 임야
- 임야형질변경
- 논·밭의 전용과정과 동일. 단 농지는 건물이 완공돼야 전용절차가 가능하지만, 임야의 경우는 시설공사가 30% 이상 진척되면 형질변경사업 준공허가를 신청할 수 있다.
- 허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수
- 임야의 경우는 형질변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능하다.
- 대체조림비(평당2,645원)와 전용부담금(임야공시지가의 20%) 납부. 농업인의 경우 제외


2. 농지 및 농촌주택 취득할 때 유의사항

-농지를 취득할 때 ① 지적도상 지목 확인한다.
② 실제 토지가 지적도와 일치하는지 확인한다.
③ 저당권 설정 여부 등 확인한다.
④ 농지진입로 여부 확인한다.
-농촌주택 취득할때 ① 집이 있는 땅의 주소가 지적도상에 대지로 지목이 되어 있는지 확인한다.
② 건물이 건축물대장에 등재가 되어 있는지 알아본다.
③ 땅주인과 건물 주인이 동일인인지 반드시 확인한다.
④ 집이나 토지 주변의 국토개발계획 여부를 각 군청에서 미리 확인한다.
⑤ 진입로가 있는지 알아본다.
⑥ 전기 및 수도 시설 여부를 확인한다.
-농촌주택 신축할 때 ① 전용허가 및 신고가 가능한 지역인지, 농민자격이 되는지 등 법적인 문제 사전 검토한다.
② 전용허가와 관련한 각 지방자치단체의 상황이 다를 수 있으니 반드시 사전에 확인한다.
③ 대체농지조성비 및 전용부담금 납부 면제에 해당되는지 확인한다.
④ 집을 지을 때는 반드시 측량한다.
⑤ 전기공사가 가능한 지역인지 알아본다.


3. 농촌주택 신축에 대한 혜택

-농업인은 농촌진흥지역 내에서도 주택을 지을 수 있다. 농업인은 관리지역과 농림지역 중 농업진흥지역 내에서도 농촌주택을 지을 수 있다. 반면 일반인은 관리지역과 농업진흥지역 밖에는 가능하지 만 농업진흥지역 중 농업진흥구역 내에서는 농가주택을 지을 수 없다. 단, 농지에 짓는 농업인주택이나 농가주택은 어떠한 경우에도 예외 없이 농지전용 신고 또는 허가 절차를 밟아야 한다.
-농업주택은 농지전용시에 농지보전 부담금이 면제된다. 보통 농지를 주택신축 등 다른 목적으로 쓰려면 농지보전부담금을 납부해야 한다. 농업인주택은 농업진흥지역, 농업진흥지역 밖 모두 농지보전 부담금이 100% 감면된다.


4. 농지원부를 작성할 때의 혜택

농촌주택에 대한 혜택과 관련해 농지원부를 작성하는 것이 필수요건은 아니다. 그러나 현재 농업인 확인 및 지원혜택의 대부분은 농지원부로 확인되는 농림어업인을 대상으로 하고 있으므로 귀농인의 경우 농지원부를 만드는 것이 유리하다. 다음은 농지원부를 작성할 때의 혜택들이다.

- 농업용 농기계 면세유 구입
- 농촌자녀 대학장학금 우선 지원
- 각종 보조금 지원
- 농기계 비닐하우스 시설 구입 지원
- 농지전용·산지전용시 농업인·임업인 확인 근거 자료
- 농지자격취득증명 발급시 농업경영 목적 기재 (농업인으로 300평 이상 농지취득 가능)
- 농촌지역 거주자 연금 및 건강보험료 감면 지원


5. 2006년 부터 새롭게 달라진 제도들

-농지보전 부담금 농지를 전용할 때 부과하는 농지보전부담금 기준이 개별 공시지가의 30%로 변경됐다.농지가격으로 볼 때 30%를 일률적으로 적용하면 부담금 은 1㎡당 최저 10원에서 최고 216만원 수준에 달하게 되며, 결국 비싼 농지의 경우 부담이 늘어난다. 이에 따라 수도권 등 땅값이 비싼 도시 주변의 농지는 전용할 때 부담이 늘어나고 개발수요가 없는 오지의 농지는 부담이 줄어들게 된다.
-신고포상제 일면 토파라치 도입 토지거래허가구역 내에서 토지이용계획서에 따라 땅을 사용하지 않거나 전매제한 기간을 어긴 땅 주인을 신고한 사람에게 주어지는 신고포상 제인 이른바‘토파라치’제도가 도입됐다. 신고대상 범위는 해당지역에서 1년 이상 거주하지 않은 경우, 토지이용계획서대로 땅을 이용하지 않은 경우, 의무이용기간(농지는 2년, 임야는 3년 등)을 지키지 않은 경우, 불법으로 땅을 분할한 경우 등이다.
-소형 주말주택 장려정책 정부는 도시민의 농어촌 유입 확산을 위해 농업진흥지역 밖에 조성하는 소규모 농장(주말농장) 안에 짓는 33㎡(약 9.98평) 규모의 소형주택 (주말주택)에 대해서는 농지보전부담금을 50%감면하고 있다.
-농어촌주택 양도세 비과세 2008년까지 유지 도시에 사는 사람들이 건평 45평 이하의 농어촌주택을 산 뒤 나중에 도시에 있는 주택을 팔 때는 농어촌주택 매입시점을 기준으로 2008년까지 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이에 따라 앞으로 3년간 도시민들이 귀농 등을 위해 농어촌주택을 취득해 1가구 2주택이 되더라도 기존 도시에 있는 주택을 팔면 양도세를 내지 않아도 된다. 대신 양도세 비과세를 적용받으려면 취득한 농어촌주택이 기준시가 7천만 원(토지의 가액 포함), 대지 200평, 건평 45평을 넘지 않아야 하고, 3년 이상 보유해야 한다.
-건축허가 15일로 단축, 2007년부터 인터넷 시스템 가동 2007년부터 건축허가 업무가 모두 인터넷으로 처리돼 건축허가 소요기간이 현재 60일에서 15일로 대폭 단축된다. 2006년 말까지 시스템 구축 작업을 끝내고 2007년부터 전국에 확대 운영할 계획인 인터넷 건축허가시스템은 전국 어디서나 인터넷으로 건축허가 신청, 건축물 대장 및 등기서류를 즉시 발급받을 수 있다. 특히 건축허가 처리과정이 실시간으로 공개돼 건축 관련 부조리도 상당 부분 사라질 것으로 예상된다.
-토지 양도세 실거래가 과세 비사업용 나대지, 잡종지 및 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지에 대해서는 전면 실거래가 과세로 전환되고 2007년부터는 60%의 높은 세율이 적용된다.
-1가구 2주택 실거래가 과세 세율 50% 인상 부동산대책의 시행으로 수도권, 광역시 소재 기준시가 1억 원 초과 주택과 기타지역 기준시가 3억 원 초가 주택의 경우 1가구 2주택자의 양도세 과세를 실거래가 기준으로 전환됐다. 또한 외지인 소유의 농지 등은 과세기준이 기존의 기준시가에서 실거래가로 변경됐다. 그리고 2007년 부터는 모든 주택에 대한 양도세를 실거래가로 전환됐다. 세율은 종전 9~36%에서 50%로 인상됐다.
-종합부동산세법 개정안 보유세 강화 주택 보유에 따른 세 부담을 합리화하기 위해 과세방법을 인별 합산에서 세대별 합산으로 변경, 과세기준 금액을 공시가격 9억 원에서 6억 원 으로 하향 조정했다. 현재 50%인 과표적용률을 2009년까지 연차적으로 100%로 인상, 세 부담 상한을 전년대비 1.5배에서 3배로 상향조정 하게 된다.
-부동산중개업법 개정안 실거래가 신고의무화 2006년 1월 1일부터 부동산을 사고 팔 땐 실거래가로 신고해야 하는 실거래가 신고의무제가 전국적으로 시행됐다. 이제 전국이 주택거래신고 지역으로 지정된 셈인 만큼 이 경우 그간 시세의 70% 선인 국세청 기준시가(다세대 및 중소형 연립주택은 주택공시가격)로 세금을 냈던 비신고 지역은 세율이 1% 상승한다 해도 취등록세는 현재보다 대폭 오르는 결과를 빚게 됐다.
-개발이익환수법 개정 개발 부담금 부과 개발부담금 제도는 개발 사업으로 정상적인 땅값 상승분 이상으로 사업시행자나 토지소유자에게 돌아가는 이익을 국가가 환수하는 조치이다. 2006년 1월 1일 이후 사업인가를 받은 토지 개발사업부터 부과되며, 부과 대상은 택지개발사업을 비롯해 공업·관광·유통단지 조성사업, 온천·골프장 건설사업, 화물터미널 등 30개 개발 사업이다.