하우스 메이크

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집짓기절차

1. 사전조사

시골에 집을 짓고 싶은데 어떤 절차가 필요한지. 뭘 준비해야하는지 정말 막막해.

가장먼저, 가족들과 충분히 상의한 다음에, 어떤 목적으로 갈 것인지 결정을 해야 한다.
둘째, 자신의 생활을 고려하여 이주 희망지역을 선정하여 철저한 조사를 해야 한다.
셋째. 농가주택을 구입하는 것을 원칙으로 하고 만약 농지나 임야 등을 구입할 경우 농지전용 또는 임야전용에 대한 내용을 파악해야햐 한다.

2. 관련서류확인

토지관련 서류에는 어떤 것들이 있을까?

첫째, 토지이용 계획 확인서를 검토해야 한다. 이 서류는 사람으로 치면 호적등본이나 주민등록등본과 같다.
둘째, 토지대장이나 임야대장은 주소와 지번, 지목, 소유주의 하단에는 토지의 등급과 개발공지각가 표시되어 있다.
셋째, 지적도를 통해 해당지번의 땅모양과 도로와의 연결 관계를 확인할 수 있다. 만약에 건축물이 있을 경우 소유권 확인을 위해 건축대장을 발급받아 확인하면 된다.

3. 현장확인

-서류확인 후 현장확인을 해야한다.
지적도를 돌고 현장에서 가서 검토한 서류와 비교해서 이상이 있는지 없는지 확인도 하고 도로와 교통여건, 주민등향까지 모두 조사해야한다.

-현장에 가면 꼭 살펴봐야 할 네 가지가 있다.

첫째, 현장에서 지표상태를 잘 봐야한다. 경사도나 지반의 높낮이와 습도등을 세밀하게 확인하고 경사도가 심하거나 지반이 낮으면 성토나 절토, 그리고 축대를 쌓는 비용이 추가로 들어가기 때문이다. 성토나 웅벽은 가치허락의 요인이나 잘 봐야한다.

둘째, 만약 임야를 구입할 예정이라면 현장에서 '입목본수'라고 나무의 분포도를 수차화 한 것인데 이 수치가 50%이상이면 산지전용허가가 잘 나지 않으니 꼭 확인해야한다.

셋째, 경사도가 25도 이상은 산지전용허가를 내주지 않는다고 생각한다.

네째, 그 지역이 문화재보호구약으로 지정되어 있는지를 알아봐야한다. 자세한 내용은 농어촌종합정보포털 사리트를 참고한다.

4. 농지구입

도시민은 농지를 1,000m"(약300평)까지 구입할 수 있으며 1,000m"이상 구입 시 농지취득자격 증명신청서의 농업경영계획서를 관할 관천에 접수하여 농지취득자격증을 발급받아 등기소에 접수하여야 동기가 완료된다.

구입한 지목이 농지일 경우 전용을 하면 집을 지을 수 있다.
농지전용이란, 전이나 답, 과수원으로 된 농지를 농사 이외의 목적, 가령 집을 짓거나 창고, 아적장 등으로 사용하기 위해서 토지의 용도를 대지로 바꾸는 것이다.

농지법 개정 주요내용은 농지전용 할 떄 부담하는 대체농지조성비가 농지보존부담금으로 바뀌며 현재 고시가에서 공시지가의 30% 수준 으로 부과된다. 또, 주말농장용 농지에서 신축하는 33m"(10평)이하의 주택에 대한 농지보전 부담금은 50% 감면된다.

농지전용에 필요한 서류는 농지전용허가신청서, 소유권입증서류, 지적도가 있다. 이 서류를 가지고 농지관리위원회에 제출하고 관련 시장 군수가 허가하면 농지보전부담금을 수납기관에 납부하고 영수증을 허가권자에게 제출하면 된다. 중요한 것은 농지전용 할 경우 건축가능한 면적만 허가를 받아야 한다는 것이다.

5. 건폐율?. 용적율?

지목이 대지라고 해서 모두 집을 지을 수 있는 아니다. 대지가 도로에서 4M 이상 접해있지 않으면 맹자라고 해서 집을 지지 못한다.
또한 집을 짓는다고 무조건 높고 넓게 지을 수는 없다. 건폐율은 40%이고, 용적률은 80%이므로 지역조례를 참고해서 하는 것이 좋다. 건폐율은 1층 면적을, 용적률은 전체 면적을 말한다.

6. 평면계획

평면계획은 어떻게 세우지?

먼저 어디서부터 시작할지 계획해야 한다. 아무리 설계를 잘하고 시공을 잘해도 계획이 잘못되면 꽝이다.
첫째, 농촌으로 가는 것에 대해 가족들의 동의가 있었는가?
둘째, 예상하는 건축 총공사는비는 얼마로 잡고 있는가?
셋째, 주택의 용도는 무엇으로 할 것인가?
넷째, 방 수, 화장실 등이 가족구성원의 요구에 따라 계획되었는지 (등)을 잘 계획해야한다.

7. 설계

농어촌종합정보포털사이트에서 무료로 제공해주는 농촌경관주택 표준설계도를 이용하면 간편하다.
농촌경과주택 표준설계도는 인터넷, 한국농촌공사 지사, 각 시, 군에서 무료로 제공되고 있다. 게시가, 그 설계도는 이미건교부에서 허가를 받은 거라 따로 건축허가를 받을 필요 없이 신고만 하면 된다.
만약 표준설계도에서 평면이 마음에 들지 않는다든지, 재료마감을 변경하고자 싶을 때는 실내외마감, 조명기구, 방수재료, 지붕마감 등은 임의로 변경할 수 있고 구조를 취향에 따라 선택할 수 있다.

8. 견적내기

이제 견적을 내보자.

견적을 내는 가장 빠른 방법은 농어촌종합정보포털사이트에서 제공하고 있는 개략공사비 산출을 받아 보는 것이다.
견적이란 한마디로 설계도에 맞춰 건축재료비가 얼마나 들지, 노임이나 경비는 어떻게 되는지 등등을 파악해서 건축공사비를 미리 결정하는 과정이다.

9. 업체선정

건축 공사업체 선정은 어떻게하지?

주거용은 200평 이상, 비 거주용은 150평 이상이면 건설업체 맡겨야 한다. 하지만 건축공사관리를 직접할 수 없우면 건설업체에 위탁하는 것이 좋다.
건설업체는 일반 건설업체와의 전문건설업체로 나뉜다.
일반건설업체는 보통 종합건설업체라고 하는데 모든 공정을 일괄하여 공사를 한다.
전문건설업체는 공정별로 전문적으로 공사하는 업체다.

집을 지으려면 네 가지 방법이 있다.

첫째, 일반건설업체→전문건설업체→기능공
둘째, 일반건설업체→기능공
셋째, 현장관리사→전문건설업체→기능공
넷째, 건축업자(건설업 면허를 가지고 있지 않은 개인)→기능공

건축에 대한 전문적인 지식이 있다면, 세번째와 네번째도 괜찮지만 그렇지 않다면 첫번째와 두번째를 선택하는 것이 가장 효울적이다.

10. 계약

지금까지 설계도 했고 건축신고도 했으니, 이제 시공업체를 선정한다.
그 전에는 원하는 재료로 공사비 내역서가 구성되어 있는지 다시 확인해 본다.
공사비 내역에는 재료에 대해 상세한 내용이 없으므로 비고란에 필요한 재료에 대해 자세히 기입해서 견적하는 업체에 생각을 정확히 전달 해야 한다.

견적을 받아보고 잘 된 건지. 아닌지 어떻게 알 수 있을까?

자신이 원하는 재료에 대해서 시공 실적이 있는 업체인지 여부를 파악하고, 어떤 사람이 현장소장으로 오는 지도 알아본다.
또, 공정계획서를 보면서 생각하는 공사기간과 비교해서 선정하면 큰 실 수는 없을 것이다.
업체선정하고 계약은 어떻게 해야 하나?
계약서 구성은 계약서와 도급계약 일반조건, 설계사, 산출내역서가 있다. 내용은 살표보도록 한다.

11. 공사시작

공사비는 언제쯤 줘야 될까?

공사비는

1. 공사 시작 전에 지급하는 방법
2. 공사진행에 따라 지급하는 방법
3. 끝난 후에 지급하는 방법이 있다.

집이 완공되었으면 사용승인을 받아야 한다. 사용승인은 건축하기 조건 이행 여부를 확인하는 것인데, 공사 완료일로부터 7일 인내 신청 해야 한다.
공사완료하고 건축대장 신고 후 30일 이내에 취득세와 등록세를 내는 것도 잊지말자.